KPR: Hak Mutlak Pengembang dan Bank

Standar

Memiliki rumah adalah impian setiap orang, terutama bagi pasangan baru. Sayangnya memiliki rumah bukanlah hal yang mudah diwujudkan bagi sebagian orang karena harganya yang mahal. Untuk memiliki rumah, kita  dapat membeli secara kredit dengan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Ternyata untuk membeli rumah dengan KPR bukanlah hal mudah, karena konsumen dikondisikan untuk menerima apa yang disediakan oleh pengembang dan bank pemberi KPR. Seringkali konsumen tidak menyadarinya dan hanya berpikir yang penting mempunyai rumah.

Untuk memilih rumah yang akan dibeli, konsumen mempertimbangkan faktor lokasi rumah, luas rumah, layout rumah, fasilitas di sekitar rumah dan tentu saja harga rumah. Setelah memutuskan rumah yang akan dibeli, konsumen harus membayar tanda jadi dan sudah harus menyiapkan uang muka. Dulu uang muka minimum yang diminta ialah 20% dari nilai rumah. Kemudian 1-2 tahun yang lalu banyak pengembang yang hanya meminta uang muka minimum 10%. Hal ini sangat membantu konsumen. Kemudian muncul peraturan pemerintah yaitu Surat Edaran Bank Indonesia No 14/10/DPNP tanggal 15 Maret 2012 tentang ketentuan pengajuan Kredit Pengajuan Rumah. Dalam Surat Edaran tersebut dinyatakan bahwa uang muka minimum sebesar 30% untukrumah type 70. Bagi sebagian orang, ini memberatkan. Belum lagi jangka waktu pembayaran uang muka yang singkat yaitu 1-2 bulan. Apabila terlambat akan dikenai denda atau uang tanda jadi hangus.

Setelah membayar uang muka, proses pengajuan KPR dimulai. Disini konsumen tidak mempunyai hak untuk memilih bank yang digunakan. Padahal konsumen dapat mempertimbangkan suku bunga KPR yang ditawarkan dan pelayanannya dalam memilih bank untuk KPR. Konsumen akan dirugikan apabila bank yang menjadi rekanan pengembang memberikan suku bunga KPR yang tinggi dibandingkan bank lain. Apabila konsumen bukan nasabah bank rekanan pengembang, maka konsumen harus menjadi nasabah bank tersebut terlebih dulu. Ini berarti bank yang diuntungkan, bukan konsumen. Selain itu, apabila di kemudian hari timbul masalah antara bank dengan konsumen, maka pengembang bersikap tidak peduli, seakan akan lupa bahwa itu adalah bankpilihan pengembang.

Apabila pengajuan KPR disetujui oleh bank, maka konsumen melakukan akad kredit dengan bank yang disaksikan oleh notaris. Tentu saja notaris yang dimaksud ialah notaris yang menjadi rekanan bank. Konsumen tidak mempunyai hak memilih notaris yang diinginkan, padahal biaya notaris ditanggung oleh konsumen. Saat melakukan akad kredit, konsumen disodori perjanjian yang sebelumnya tidak dapat dipelajari dulu oleh konsumen. Beruntung apabila saat menanda tangani akad kredit, konsumen sempat membaca secara teliti isi perjanjian. Banyaknya lembar yang harus ditanda tangani, membuat banyak konsumen yang tidak dapat membaca secara teliti. Selain itu isi perjanjian tidak dapat dirubah karena sudah format baku dari bank.

Disamping notaris yang ditentukan oleh bank, konsumen juga harus memiliki asuransi jiwa dan asuransi kebakaran, dimana menggunakan perusahaan asuransi rekanan bank. Sekali lagi konsumen tidak memiliki hak untuk menentukan perusahaan asuransi yang diinginkan. Selain tidak dapat memilih perusahaan asuransi yang diinginkan, konsumen tidak mendapat perhitungan yang pasti mengenai asuransi yang dibayarnya.

Saat menanda tangani akad kredit, konsumen juga harus menyiapkan sejumlah uang untuk biaya administrasi, notaris, asuransi jiwa, asuransi kebakaran dan biaya provisi.  Bahkan untuk biaya meterai dibebankan kepada konsumen. Ada juga pengembang yang mengatakan bahwa konsumen dibebaskan dari biaya biaya diatas, tetapi itu sebenarnya sudah dimasukkan ke dalam harga jual rumah.

Setelah menanda tangani akad kredit, pengembang akan menjanjikan waktu serah terima kunci atau kapan rumah jadi. Pada umumnya jarang pengembang dapat memenuhi janji penyerahan kunci ke konsumen tepat waktu. Biasanya pengembang mundur dari waktu yang dijanjikan, bahkan mundur setahun dari waktu yang dijanjikan. Apabila konsumen menanyakan kapan serah terima kunci, maka pengembang akan memberikan berbagai macam alasan teknis. Sementara sejak konsumen menanda tangani akad kredit, setiap bulan konsumen mulai membayar angsuran KPR. Apabila konsumen terlambat membayar angsuran KPR, akan dikenakan denda. Tetapi saat pengembang terlambat melakukan serah terima kunci, konsumen tidak mendapat kompensasi apapun. Masih untung apabila pihak pengembang tidak menghindar. Belum lagi kewajiban membayar PBB meskipun rumah belum selesai dibangun.

Pada saat serah terima kunci, konsumen akan memeriksa kualitas bangunan. Apabila konsumen menemukan hal yang tidak sesuai dengan brosur atau yang dijanjikan pengembang, konsumen tidak dapat menuntut. Ini sesuai dengan yang tertulis:
brosur atau bagian dari brosur ini merupakan alat bantu pemasaran dan penjualan, namun bukan merupakan dari kontrak jual beli. Semua data yang tercantum dalam brosur ini adalah benar berdasarkan situasi pada masa persiapan. Gambar illustrasi dibuat sebagai media untuk memperjelas penyampaian informasi. Developer akan melakukan perubahan sewaktu waktu tanpa mengurangi kualitas yang akan disesuaikan dengan kondisi di lapangan tanpa pemberitahuan terlebih dahulu dan merupakan hak penuh developer.

Suku bunga KPR biasanya fixed pada 6 bulan atau 1 tahun atau 2 tahun pertama. Tetapi setelah masa suku bunga fixed berakhir, konsumen biasanya dikejutkan dengan suku bunga yang tinggi. Dengan alasan mengikuti suku bunga Bank Indonesia (BI), bank menaikkan suku bunga KPR. Namun ketika BI menurunkan suku bunga, bank tidak menurunkan suku bunga KPR. Ketika konsumen mengajukan keringanan suku bunga KPR, pada umumnya akan mengalami penolakan dari bank. Dengan alasan suku bunga dapat diturunkan apabila sisa pinjaman minimum sekian ratus juta, tidak terdapat kebijakan untuk menurunkan suku bunga KPR dan berbagai alasan lainnya.

Suku bunga KPR dihitung dari Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) ditambah dengan risiko atau premi yang ditentukan oleh bank. Besarnya risiko setiap konsumen berbeda, tergantung penilaian bank. Penilaian bank berarti bank mempertimbangkan kondisi keuangan debitor, prospek pelunasan kredit dan jangka waktu kredit. Sebagai contoh Bank A memiliki SBDK KPR sebesar 10%, maka suku bunga KPR yang dikenakan ke debitur 2-3% diatas 10%. Hanya saja konsumen tidak pernah mendapat penjelasan dari bank mengapa konsumen dikenakan premi sekian persen.

Selama membayar angsuran KPR, tidak semua bank memberikan perincian bunga, angsuran yang telah dibayar dan sisa hutang. Apabila terdapat perubahan suku bunga KPR, konsumen tidak mendapat pemberitahuan terlebih dahulu. Konsumen baru mengetahui setelah rekeningnya ter-debet secara otomatis.

Apabila ditengah jalan konsumen berniat untuk melunasi KPR sebelum waktunya atau take over KPR ke bank lain, konsumen akan dikenai biaya yang lumayan banyak. Bahkan ada kecenderungan konsumen dipersulit saat mau melunasi atau take over KPR. Bagi konsumen yang hendak melakukan take over KPR, sebaiknya dihitung secara detail terlebih dulu.

Meskipun tampaknya konsumen akan memperoleh suku bunga KPR yang lebih rendah, tetapi konsumen tetap dibebani berbagai macam biaya untuk akad kredit yang baru. Sebagai contoh, konsumen harus membayar lagi asuransi jiwa dan asuransi kebakaran untuk perjanjian take over KPR. Padahal dari bank sebelumnya, konsumen sudah memiliki asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Selain itu bank dapat memberikan take over KPR apabila sisa kredit diatas 200 juta, bagaimana nasib konsumen dengan sisa kredit dibawah 200 juta?
Saat KPR telah lunas, konsumen berhak memperoleh sertifikat asli dan dokumen lainnya.

Tetapi pada kenyataannya sering dijumpai bahwa bank tidak menyimpan sertifikat asli dengan alasan belum selesai diurus oleh pengembang. Ini merupakan hal yang aneh. Bukankah seharusnya bank memberikan kredit dengan jaminan sertifikat rumah. Selain itu jangka waktu KPR setidaknya 5 tahun, apakah waktu 5 tahun itu tidak cukup untuk mengurus sertifikat. Masalah ini seringkali muncul di Suara Pembaca media cetak.

Jadi mau tidak mau konsumen menerima apa yang disodorkan oleh pengembang karena tidak ada perjanjian tertulis yang memuat spesifikasi material rumah, waktu serah terima kunci, fasilitas di kawasan perumahan yang disediakan, waktu penyerahan sertifikat rumah dan lainnya. Tidak ada perjanjian yang membahas kompensasi apa yang akan diterima oleh konsumen apabila pengembang tidak dapat memenuhi kewajibannya.  Siapa yang akan melindungi konsumen yang membeli rumah secara kredit?

Ada beberapa hal yang dapat dilakukan konsumen menjaga haknya. Sebelum memutuskan membeli rumah, carilah informasi sebanyak mungkin mengenai pengembang yang akan dipilih. Sebaiknya memilih pengembang yang telah tampak pembangunan rumahnya. Banyak kejadian pengembang meskipun sudah setahun belum juga membangun rumah karena masih terlibat sengketa tanah dengan penduduk sekitar atau masalah perijinan.
Saat pengembang mulai membangun rumah, pantaulah perkembangan pembangunan rumah tersebut. Umumnya sebuah rumah dengan luas bangunan 36m2 sampai 100m2 dapat diselesaikan dalam jangka waktu 8 – 12 bulan. Seringlah bertanya ke pengembang kapan rumah akan selesai dan bandingan perkembangannya dengan rumah lainnya.

Untuk urusan sertifikat, meskipun konsumen membeli secara kredit, bukan berarti konsumen tidak berhak untuk menanyakannya. Mintalah salinan atau copy atas sertifikat rumah, bukti pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan) dan IMB. Hal ini untuk memastikan apabila konsumen sewaktu waktu hendak melunasi KPR sebelum waktunya atau take over kredit atau kredit telah lunas, sertifikat sudah ada. Selamat memilih rumah idaman anda.

Oleh : Eveline Y. Bayu

http://www.kompasiana.com

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s